本报告对全国百城住宅库存指标和去化指标进行分析，以更好了解重点城市库存去化状况和市场压力。报告研究表明，当前库存和去化周期都呈现了下行态势。但这种下行态势，并非受购房需求积极释放所影响。恰恰相反，这背后或说明住宅库存存在萎缩的迹象。从原因分析看，我们认为，一年前房企债务风波对很多房企的投资、开工和推盘能力产生了负面影响，即约束了供给端的扩张能力。
一、库存规模
1、百城库存：出现反常的下行走势
【资料图】
截至2023年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50505万平方米，环比减少0.6%，同比减少3.6%。当前环比指标出现了连续5个月的下降，而同比指标出现了连续4个月的下降。二季度新房交易面临压力，但库存走势不增反降，有违常理。我们认为，去年房企债务风波实际上正产生了后遗症，即房企供给端扩张能力已明显受限制，进而影响了房源的供应。另外，今年4月份很多房企积极推盘，但市场消化表现很差，所以也影响了5月份的新盘供应。
2、供求关系：供求两端出现了萎缩
2023年5月份，全国100个城市新建商品住宅呈现了供小于求的态势。其中供应面积为2702万平方米，环比增速为-8%，同比增速为9%。而成交面积为2987万平方米，环比增速为-2%，同比增速为25%。目前需要警惕的风险在于，供求两端均出现了萎缩。换句话说，当前不能只盯着市场交易行情不振的问题，供给端扩张能力受制约的问题也需要关注，毕竟房企从购地到房源供应是需要一定时间的。
3、城市分类：债务风波以来供货机制明显受损
2023年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3141、25021和22343万平方米，环比增速分别为-1.4%、-0.5%和-0.5%，同比增速分别为1.8%、-5.2%和-2.5%。我们观察到，当前库存总体上出现了下降态势，而这个趋势源于去年6月份债务危机出现的时候。目前即便是库存高企的三四线城市，也出现了库存指标同比持续下降的新情况。数据显示，百城中统计的三四线城市已出现了连续3个月同比下降的态势。原因分析，三四线城市在2018年棚改货币化退潮后，房企对此类城市的布局其实有所放缓。包括今年很多房企明确只布局高能级城市，其对于三四线城市的供应能力会产生制约影响。
4、城市排序：郑州等城市房源供应受到了影响
本部分对今年5月底全国百城库存同比增速进行排序，结果如下。数据显示，包括海口、深圳、合肥和三亚等重点城市库存同比增速较高。出现增长态势，部分和相关城市重启开发投资工作有关，如海口和三亚。部分也和当前新盘供应加大有关，如深圳。部分或和市场交易略疲软等因素有关。相反，肇庆、沈阳、中山、长春和苏州等城市的库存有所下降，包括郑州也有类似的情况。我们认为，债务风波对于房企的供应能力确实会有制约，部分城市这两年新开工数据表现非常差，房源供应能力明显受削弱。
二、去化周期
1、存销比：下行但并非源于销售端的动力
2023年5月，全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为16.4个月。通俗理解是，不考虑增加新盘供应，目前售楼处的房源足够卖16个月。我们认为，出现下行有几个重要原因。第一、今年一季度尤其是3月份新房交易确实还不错，其客观上对二季度的去化有一定的间接影响。第二、库存本身没有高企，所以客观上会产生去化速度相对好的错觉。当然，从各地反馈的情况看，一些有房价倒挂差的新盘项目，总体上也确实处于相对好的去化状态。但需要看到，若后续销售端数据表现并不好，或者受二手房挂牌激增事件的影响，那么新的风险会出现，比如说三季度末会出现去化周期继续攀高的风险。
2、城市分类：三线城市去化周期依然最大
2023年5月，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.3、15.2和19.0个月。横向对比看，三四线城市的去化状况最糟糕，而一线城市总体上相对还不错。从实际观察的情况看，一线城市一些项目表现总体是不错的，尤其是房价倒挂的项目和市区的项目。而二线城市和三四线城市的去库存周期总体较高，去化更为困难。从近期的观察情况看，虽然部分重点二线城市人口净流入规模还不错，但由于近期二手房恐慌性抛售和降价潮消息，实际上已干扰了正常的购房决策，影响了刚需盘和改善性楼盘的销售工作。
3、城市排序：7成城市去化状况并不好
本部分对2023年5月全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，结果如下。数据显示，包括济南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去库存状况总体不错。从实际观察来看，济南市场当前楼市表现较好，且具有一定的可持续性。而上海、珠海、杭州和中山都属于高能级城市，购房需求确实还是相对充足的。另外包括景德镇、西宁、日照等城市的去库存压力略大。其共同点在于，此类城市非高能级城市，外来人口相对少，购房需求并不强劲，所以去库存周期会偏高。分析表明，有68个城市去化周期超过了14个月，即意味着近7城城市的房屋销售状况较为困难。
三、结论趋势
1、市场总结：要关注库存萎缩的新情况
由于二季度全国住房交易市场面临压力，所以往往市场参与者的关注点在于成交指标。但库存指标其实兼顾了供求两端的内容，所以也可以反映很多市场状况和问题。我们认为，从5月份百城库存指标可以看出几个问题，即供应量也有乏力的现象。但与此同时，若销售数据不改善，那么三季度或重新出现去库存周期反弹的风险。鉴于此，各地要格外重视库存背后的短期矛盾和中长期矛盾。同时，鉴于70%左右的城市都面临销售较为困难的问题，所以激活合理住房消费需求工作应该具有普遍性。包括部分看似去化周期不错的城市，其实也还是存在局部市场去库存较为困难的问题。
2、趋势展望：供求两端有望吹暖风
随着新一轮经济政策的制定和推出，预计房地产供求两端会迎来暖风。1）从供给端角度看，鉴于部分房企近期债务兑付工作停滞、房企投资拿地存在结构失衡等问题，所以进一步改善房企资金状况或现金流状况的工作依然很紧迫。我们认为，包括此前提及的“资产负债表优化”等工作，或有继续发力的可能，目标就是进一步改善房企的资金状况。2）从需求端来看，进一步激活合理住房消费需求会成为一项重要的工作。目前各类购房政策中，首套房的购房政策最为宽松。预计接下来在既有的限购限贷等政策松绑基础上，对于首套房的认定标准会进一步放宽，这是值得肯定和期待的地方。三季度唯有把房企和购房者两端的工作做到位，供求关系才会更加平衡，包括库存和库存去化周期等指标才会具备健康可持续状态。
附注：
1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下：
4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。
2、本报告定义：住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。
3、本报告定义：库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。
